荆甘竹一体化,裂变下的闽侯,谁能实现“弯道超车”?

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未来5年,闽侯进入史上最强发展红利期,从去年开始,闽侯开启了一系列的价值裂变,一场空间格局大洗牌正在上演:

首先,闽侯提出滨江新城发展战略,通过“荆甘竹”、“高大上”、“祥青尚”三个“一体化”,对标福州中心城区,打造继滨海新城后福州又一新增长极。

其次,根据规划,“十四五”期间,福州将通过“强省会”和“强门户”,争创国家中心城市,推动行政区划调整,谋划闽侯、连江加快融入主城区。

不论是一体化还是行政区划调整,根本目的在于打破行政壁垒,实现基础设施、公共服务与福州中心城区一体化。

不过,在这一系列的“谋变”中,未来变量大,被低估的区域也将最容易出现“弯道超车”,实现逆袭。

相对于“高大上”、“祥青尚”,“荆甘竹”一体化的三个街镇位于闽江南北两岸,不仅区位空间不同,且发展定位也不一。

▲图片来源于网络

“高大上”片区依托的是大学城,“祥青尚”片区以汽车新城为特色,而“荆甘竹”的定位则是打破荆溪镇、甘蔗街道、竹岐新区界限,对标福州中心城区标准建设核心县城。

据媒体报道,作为“荆甘竹”一体化最重要的举措之一,闽侯二桥计划10月贯通,明年5月正式通车,这意味着“荆甘竹”一体化即将进入价值快速兑现期。

▲效果图,来源于网络

闽侯二桥的贯通,将闽江南北两岸的竹岐、甘蔗以及荆溪实打通串联了起来,实现三地首次“牵手”,区域间生产要素加速流动。

竹岐新区,毗邻上街,与甘蔗隔江相望,区域内拥有丰富的土地储备和文旅资源,目前正处于板块开发前期,作为“房价洼地”的竹岐也将迎来价值重塑。

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位于闽江南岸的竹岐,有着得天独厚的地理区位,片区内拥有丰富的文旅资源和土地储备,是一个天然的宜居、宜业之地。

然而,之前由于交通短板等因素,竹岐片区一直被“雪藏”,未有大规模开发。

前几年,竹岐从文旅产业入手,规划打造占地1117亩,总投资93亿的闽越文旅综合体,从此拉开了大规模开发序幕。

在滨江新城和“荆甘竹”一体化的政策红利加持下,处于开发关键期的竹岐拥有其他片区所无法比拟的后发优势:

■第一,房价洼地

自去年底以来,闽侯地价持续火热,地王更替,多个区域地价被刷新。

2020年11月5日,上街镇蔗洲村宗地2020-16号地块实际楼面价约14024元/平,未来销售备案均价高达20837元/平。

2021年4月29日,上街候官2021-03号地块以12.53亿最高限价摇号拍出,成交楼面价约11484元/平,商品房备案价被拉高至18943元/平。

而与之相邻的竹岐新区,目前房价仅约1.4万,与上街价差高达6000元,与一江之隔的甘蔗价差也有约5000元。

目前,处于房价洼地的竹岐,在“荆甘竹”一体化下,尤其是在二桥贯通之际,其被低估的价值也势必即将被改写。

■第二,丰富的文旅产业,导入大量就业人口

竹岐拥有闽越文旅综合体、金水湖度假区、神龙谷康养休闲区等丰富的旅游资源,其中闽越文旅综合体按5A景区标准规划设计,是福州功能最全的大型旅游综合体之一,计划打造东部沿海重要的旅游目的地和集散地。

目前,千亩文旅项目已初具规模,集聚在竹岐的文旅产业上下游产业链,已成为闽侯经济又一新增长极。

按官方规划,竹岐规划居住人口7.5万人,在丰富的文旅产业发酵下,接下来也将有大量人口导入,竹岐新区人气也将快速聚集。

■第三,丰富的土地储备,未来拥有更大的变量

相对于甘蔗、上街等其他片区,竹岐拥有相对丰富的土地储备,而土地作为城市不可再生资源,未来只会随着城市的发展而越发稀缺。

这意味着,拥有充沛土储的竹岐新区,未来价值将拥有更大的变量。

根据《闽侯县竹岐片区控制性详细规划》,竹岐片区功能定位为八闽文化展示平台,生态宜居闽江新城,规划总用地面积约1630公顷,建设用地764.53公顷。

▲竹岐控规图,来源于网络

其中,二类住宅用地面积约179.69公顷,占规划城市建设用地的23.50%。

这相当于说,只有不到四分之一的用地用来建设住宅,在规划人口7.5万的背景下,未来住宅稀缺性可想而知。

■第四,二桥即将贯通,竹岐最大的交通短板将被补齐,荆甘竹一体化进入快速兑现期。

一直以来,制约竹岐发展的交通短板即将被补齐,片区价值将被重新定义。

闽侯二桥将竹岐与甘蔗、荆溪实现地理空间合体,未来通过二桥车行时间预计只要约5分钟便可直达甘蔗,约20分钟直达鼓楼。

▲图片来源于网络

未来片区内还规划有地铁2号线西延线,地铁交通也将拉近竹岐与其他片区的时空距离,之前由于交通短板被低估的区域价值也将迎来快速兑现。

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一座桥的开通,不仅连通了两岸的距离,也带动了大桥两端经济发展,重塑房价高地。

伴随着福州城市跨江发展“桥头堡”效应一一被验证,“桥头堡”居住区已成为福州人居高标准的象征。

当年,金山大桥、尤溪洲大桥的开通带动了闽江两岸的发展,闽江北CBD、万宝苏商圈、万爱商圈纷纷崛起,曾经一片农田菜地的金山,从此华丽转身。

房价由当初两、三千,到现在的每平米捅破6万,甚至逼近12万。

▲截图来源于二手房平台

二手房平台数据显示,位于尤溪洲桥头的融侨外滩二手房价格约6.3-6.65万,而非桥头堡的融侨江南水都二手房价仅有约3.5万-3.9万,两者房价每平米相差约3万。

桥头堡的融侨外滩已成为福州家喻户晓的豪宅之一。

位于橘园洲大桥闽侯一侧的桥头堡房价2.3万-2.5万,而远离桥头堡区域的房价仅约1.35-1.8万,两者房价每平米相差5千到1万。

▲截图来源于二手房平台

橘园洲桥头金山一侧的桥头堡房价约2.7-3.66万,非桥头堡的房价约1.9-2.45万,两者房价相差每平米2500-1.8万。

▲截图来源于二手房平台

桥头堡房价之所以是区域标杆,一方面是由于大桥开通带动了桥头两端区域的经济发展;另外一方面则是因为桥头堡的房子往往占据着稀缺的江景资源,成为诞生豪宅的热土。

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近期,城市展厅刚刚开放的正荣棠悦江南,同样坐拥“桥头堡”黄金区位,拥有一线闽江资源,潜力尽显。

闽侯二桥的通车,未来势必拉动竹岐区域经济发展,而占据“桥头堡”核心的棠悦江南也将坐享大桥通车红利。

▲区位示意图,来源于网络

项目北侧毗邻南江滨,拥有稀缺的闽江滨江资源,项目东侧便是汶洲湖,这就相当于说,棠悦江南将不可复制的江景和湖景资源全部揽入“怀中”。

未来,住在棠悦江南里,即可拥有浩瀚的闽江风光,又可饱览旖旎的湖光美景,铸就城市高品质人居生活。

项目南侧还规划布局有地铁2号线西延线,设置榕东站,也就是说棠悦江南未来将成为集「江景房+湖景房+地铁房」三大价值于一身的高端居住区,其价值潜力可见一斑。

「滨江新城+荆甘竹一体化」的政策红利加持,竹岐在文旅产业的撬动下,尤其是在闽侯二桥贯通之际,之前由于交通短板被低估的价值也将重新被定义,而坐拥“桥头堡”效应的「棠悦江南」也将成为区域价值裂变的直接受益者。